Superbonus per abitazioni unifamiliari in edifici plurifamiliari


La detrazione del 110%, dopo la conversione in legge del D.L. 104/2020, potrà essere usufruita da un numero maggiore di contribuenti anche se ancora molti ne rimarranno esclusi.
Affrontiamo il caso di abitazione unifamiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendente e che dispone di uno o più accessi autonomi dall'esterno. Secondo la restrittiva interpretazione della Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24/E/2020, l'accesso doveva essere chiuso da cancello o portone di ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva. Invece ora. dopo la modifica apportata all'art. 119 D.L. 34/2020, il cortile o il giardino di accesso può essere di proprietà non esclusiva. Quindi, per esempio, il residence che si presenta con unico accesso comune a più abitazioni e vialetti interni condominiali che conducono alle abitazioni con entrata singola, fa sì che le unità immobiliari possano essere considerate indipendenti e che usufruiscano della detrazione sulle spese relative all'isolamento termico per una spesa massima di 50.000 Euro, nonché della sostituzione dell'impianto di climatizzazione fino a un massimo di spesa di 30.000 Euro.
Se l'abitazione non fosse indipendente, non avrebbe la possibilità di sostituire l'impianto di riscaldamento autonomo, mentre l'isolamento termico dovrebbe riguardare il 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio nel suo insieme, considerando anche gli altri fabbricati situati nel complesso.
La nuova norma affronta anche il problema delle case rurali situate nelle corti agricole che hanno un accesso comune dalla pubblica via, ma che poi sono autonome anche a livello delle fonti energetiche. L'apertura del legislatore non risolve però la posizione delle abitazioni situate all'interno dei palazzi con riscaldamento autonomo: l'entrata dall'androne comune potrebbe essere superata dalla nuova formulazione della norma, ma l'accesso all'appartamento si raggiunge da un vano scale comune, che è concetto diverso da un cortile; quindi, viene preclusa la detrazione relativa alla sostituzione dell'impianto di riscaldamento.
Queste situazioni potrebbero trovare soluzione realizzando singolarmente l'isolamento termico. Infatti, la risposta n. 408/2020 dell'Agenzia delle Entrate ha preso in considerazione il caso del proprietario di appartamento situato in un condominio, nel quale l'assemblea si è dichiarata non interessata a eseguire lavori di efficientamento energetico, ma ha autorizzato i singoli condomini a realizzare il “cappotto” del perimetro ricadente nella loro pertinenza. In pratica, il proprietario di un'unità immobiliare avrebbe realizzato l'isolamento termico intervenendo su una parte delle superfici opache dell'involucro. L'Agenzia ha concesso la detrazione a condizione che l'intervento riguardi almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio e che assicuri il miglioramento di almeno 2 classi energetiche, o se non possibile (classe massima) di almeno una. Così facendo è possibile realizzare poi l'impianto di climatizzazione come intervento “trainato” oltre, per esempio, alla sostituzione degli infissi.
La risposta dell'Agenzia è in linea con l'art. 119, lett. a) D.L. 34/2020, che per l'isolamento termico considera anche l'edificio nel suo insieme, oltre alle abitazioni unifamiliari.

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