L’inizio effettivo dei lavori qualifica l’impresa di ristrutturazione


Le cessioni di fabbricati sono soggette a Iva se eseguite entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori da parte delle imprese di costruzione o di ripristino. In tale ultima ipotesi, è necessario che i lavori siano effettivamente iniziati.
Per le imprese che hanno costruito i fabbricati o che vi hanno eseguito interventi di ristrutturazione, l'art. 10, nn. 8-bis e 8-ter D.P.R. 633/1972 prevede l'applicazione del regime di imponibilità obbligatoria (in deroga all'esenzione) in sede di cessione, a condizione che la vendita avvenga entro l'arco temporale di 5 anni dall'ultimazione dei lavori.
Una questione particolarmente delicata è quella relativa ai fabbricati a destinazione abitativa (o strumentale), per i quali l'impresa cedente ha ottenuto i titoli abilitativi per effettuare l'intervento di recupero del patrimonio edilizio e che procede alla cessione dell'immobile senza avere effettivamente iniziato i lavori. Si tratta, infatti, di stabilire se tale cessione possa (o debba) essere assoggettata a Iva, o se rientri nell'ambito del regime di esenzione, posto che si tratterebbe di cessione di immobile da parte di un soggetto diverso dall'impresa che ha eseguito i lavori di ristrutturazione.

Sulla questione è intervenuta l'Agenzia delle Entrate, precisando che ai fini dell'assoggettamento ad Iva della cessione dell'immobile, è "necessario che i lavori edili, ancorchè in misura parziale, siano stati effettivamente realizzati, non ritenendosi sufficiente la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative alla esecuzione dell'intervento, per poter considerare il fabbricato in corso di ristrutturazione” (circolare 1.03.2007, n. 12/E). Da quanto affermato, deriva che la cessione del fabbricato può entrare nell'ambito di applicazione del regime di imponibilità Iva solo laddove i lavori siano materialmente almeno iniziati, altrimenti si tratterebbe di una mera rivendita di un immobile acquistato nello stesso stato.
Di conseguenza, lo status di impresa ristrutturatrice deve essere acquisito “sul campo, in quanto è necessario dimostrare non solo la potenzialità a eseguire l'intervento (ottenimento delle autorizzazioni), ma la materiale esecuzione dei lavori, sia pure parzialmente.

In merito al trattamento Iva da riservare alle cessioni di immobili oggetto di interventi di recupero edilizio, si è espressa l'Agenzia delle Entrate con la circolare 13.03.2009, n. 8/E. In particolare, i chiarimenti hanno riguardato, in primo luogo, la cessione, entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori, di fabbricati abitativi da parte delle imprese che hanno costruito o ristrutturato l'immobile. Sul punto, l'Agenzia delle Entrate ha precisato che l'agevolazione, prescritta dal n. 127-quinquiesdecies), Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972, non richiede che gli interventi di recupero siano collegati a una condizione di degrado dell'immobile (come invece sostenuto in precedenza nella R.M. 3.03.1992 n. 430791), ragion per cui può trovare applicazione l'Iva, con aliquota del 10%, anche in ipotesi di cambio di destinazione d'uso non collegato a degrado del bene.

L'altra questione affrontata riguarda l'applicazione dell'aliquota del 10% di cui al n. 127-quinquiesdecies) della tabella A, parte III del D.P.R. 633/1972 da parte delle imprese che hanno eseguito interventi di recupero. L'Amministrazione Finanziaria precisa che la disposizione, nel prevedere l'aliquota del 10%, non tratta specificamente anche dei fabbricati "non ultimati” con la conseguenza che “la cessione di un fabbricato effettuata dal soggetto che ha realizzato l'intervento di ristrutturazione in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo è esclusa dall'ambito applicativo del citato n. 127-quinquiesdecies”. Pertanto, laddove la cessione intervenga prima dell'ultimazione dei lavori, l'aliquota applicabile sarà quella ordinaria del 22%.

Continua a leggere: attiva 3 notizie gratuite, le riceverai via e-mail


Oppure Abbonati e ricevi tutte le notizie di Ratio QuotidianoAbbonati