L’adempimento nei confronti del Comune con la convenzione di lottizzazione non può essere preteso dal Comune nei confronti degli acquirenti di singoli lotti di terreno edificati.
L'adempimento dell'obbligazione di realizzare opere di urbanizzazione (primaria e secondaria) assunta dal privato lottizzatore nei confronti del Comune con la convenzione di lottizzazione può essere preteso dal Comune stesso in via giurisdizionale e coattiva soltanto nei suoi confronti, ma tale pretesa non può essere avanzata nei confronti degli aventi causa del lottizzatore resisi acquirenti di singoli lotti di terreno edificati, stante la loro estraneità alla convenzione. Né è plausibile o condivisibile ricondurre l'attuale proprietario degli immobili nella categoria degli obbligati propter rem, posto che la costante giurisprudenza della Cassazione limita la cerchia degli obbligati esclusivamente a coloro che, in una lottizzazione, abbiano chiesto e ottenuto le concessioni edilizie e non anche a coloro che abbiano in seguito acquistato gli immobili. Questi, infatti, utilizzano le opere di urbanizzazione, ma non sono tenuti a pagare gli oneri relativi, che gravano solo sui titolari del permesso di costruire.
Lo ha precisato recentemente anche il TAR Sardegna, Sez. I, Cagliari, 22.01.2020, n. 45. Al riguardo, si menziona la Cass. Sez. III Civile, 20.08.2015, n. 16999, che ha deciso, nel rigettare il ricorso, che l'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunta da colui che stipula una convenzione edilizia è propter rem, nel senso che essa va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia; ovvero nel senso che colui che realizza opere di trasformazione edilizia e urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.
La natura reale dell'obbligazione in esame riguarda, dunque, i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l'edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa.
Anche il Consiglio di Stato, sez. II, 23.09.2019, n. 6282, ha ribadito l’indirizzo della Corte di Cassazione, affermando il medesimo principio. Pertanto, bisogna ritenere pacifico che l'acquirente di un'area per la quale, prima dell'atto di acquisto, è stata stipulata una convenzione urbanistica per la realizzazione di opere di urbanizzazione può essere chiamato coattivamente dal Comune in quanto tenuto all'adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione, quali ad esempio il pagamento degli oneri di urbanizzazione, la cessione gratuita di aree al Comune, la costituzione di servitù di uso pubblico su date aree. Dalla convenzione urbanistica derivano, infatti, obbligazioni reali o propter rem, le quali gravano, non solo sul lottizzante firmatario della convenzione, ma anche sul soggetto proprietario, per averla acquistata successivamente, dell'area oggetto di convenzione. Possono essere tranquilli, invece, coloro che non sono titolari dei permessi a costruire ed hanno acquistato l’immobile già costruito. Questi ultimi sono estranei da qualunque rapporto con il Comune e a essi non si trasferisce alcuna obbligazione.

IMPOSTE E TASSE

D.L. Agosto è legge: novità fiscali

13/10/2020

La pubblicazione in G.U. 13.10.2020: risorse al credito d’imposta per le spese di sanificazione, possibilità di regolarizzare i versamenti Irap entro il 30.11, deroghe in materia di ammortamento, estensione del contributo a fondo perduto.